▼Q.140　三重県の方からのご相談です。「所有している不動産にメイン銀行の抵当権がついているため、他行からの新規の有担保融資を受けることができません。しかし、登記されたのは随分と昔の話で、借入の残高は抵当権設定金額より随分と少なくなっているのです。完済しなければ新たに借入をすることはできないのでしょうか？」（メールによるご相談事例）

▼A.140

（普通）抵当権が根抵当権かどうかで話が変わりますが、まず、根抵当ではない、普通抵当の場合は借入可能な余地があります。

今回の場合、他銀行が「抵当権の設定金額が大きいが、実際の残高は既に小さく、問題ない」と判断すれば融資検討可能です。が、実務上はメイン銀行・他行それぞれに障害が発生あり、解決する必要があります。

まず他銀行にとっては、実質的には残高が減って担保余力が発生していることが、融資残高証明書や担保差入契約書などで証明できるのですが、審査部指導等で「担保余力を融資残高からではなく、抵当権設定金額で判定する」こととなって、そのままでは取扱いできない、となることが多いのです。

となれば、メイン銀行側に交渉して抵当権設定金額＝借入残高程度に抵当金額を変更してもらうことになりますが、「できるものなら自分の銀行で貸したいのに、そんなことしたらわざわざ他行の融資が増えるだけ」「新規の融資でもない稟議は後に回してしまおう」とメイン銀行側が考えてしまう限り、処理をしたがらないのです。

なぜ今回他銀からの融資としたいのかの理由にもよりますが、基本はメイン銀行へ粘り強く交渉して抵当権設定金額を変更するのが、最も安全・確実でしょう。

しかし、根抵当権の場合は話が違います。「根」というのは「不特定」という意味であり、該当する根抵当権を持つ金融機関から受けている、「全ての」融資が担保対象となるため、一本の借入の残高が減ったからといって、その抵当権の一部が外れることにはならず、収益が改善した・財務上の安全性が増しているなど、企業側全体的な評価の中で交渉をしなくてはなりません。

今一度抵当条件（根かとうか）や抵当金額、借入金額、想定される不動産の時価を確認の上、対応されればよいでしょう。